首日涨停、高溢价......REITs又火了，基金经理提示风险

　　2月19日，继开盘首日涨停后，国泰君安济南能源供热REIT再度涨7.69%。2月20日，国泰君安济南能源供热REIT开市起至当日10时30分停牌，复牌后有所下跌。截至20日收盘，该基金二级市场交易价格下跌0.34%，收报11.480元/份。

　　该基金的火爆是近期REITs整体行情的缩影，“首日涨停”“认购端创纪录”“高溢价”等再度成为高频词。有基金经理分析，当前部分REITs项目估值或已偏离基本面，此阶段，投资者宜综合估值性价比和基本面趋势判断，留意高估值但基本面韧性不足项目的回撤风险。

　　REITs行情升温

　　近两三个月以来，此前蛰伏良久的REITs基金终于“扬眉吐气”，始于去年12月份的行情演绎至今，中证REITs指数整体涨幅已经逼近14%，仅年内涨幅就超过了8%。

　　具体来看，表现最好的嘉实物美消费REIT今年来涨幅超过30%，华泰南京建邺REIT上涨超26%，华夏大悦城商业REIT、中金印力消费基础设施REIT分别涨超24%和23%，当前已上市的61只产品中，仅有1只年内微跌。

　　二级市场的走强还带动了发行认购端的火爆，2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为 0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　资金面是近期行情的重要推动因素。中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙解读近期行情时表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　华南某公募基金投研人士也分析称，近来公募REITs的大涨主要是包括打新效应、高分红和稀缺属性以及市场情绪和政策环境等多种因素共同作用的结果。

　　首先在底层资产类型稀缺和特许经营的情况下，REITs在发售时和上市后的二级市场交易表现出较为强烈的打新效应。其次，在利率下行阶段，公募REITs的利率敏感属性与高派息率优势进一步显现。此外，政策支持和增量政策的持续出台也为公募REITs市场带来了更多的发展机遇。持续强势背后不仅反映了市场对公募REITs配置价值的认可，更凸显了在当前经济环境下，兼具股债属性的REITs资产正成为投资者多元化配置的重要选择。

　　溢价高发区

　　在行情“苦尽甘来”之际，且底层资产经营并未有重大突破的背景下，REITs基金的溢价现象即日渐突出。截至2月19日，溢价率最高的基金为嘉实物美消费REIT，升水率高达59%，华夏北京保障房REIT、国泰君安济南能源供热REIT以及嘉实中国电建清洁能源REIT等三只产品升水率也超过50%，中金厦门安居REIT等其余5只产品升水率则超过了四成。

　　中金公司曾在近期发布的研报中提醒，当前部分REITs项目估值或已偏离基本面，市场轮动加速，交易配置难度增加。此阶段，投资者宜综合估值性价比和基本面趋势判断，留意高估值但基本面韧性不足项目的回撤风险。

　　“基金二级市场交易价格大涨，会导致买入成本上涨，并影响投资者实际的净现金流分配率。”华宝基金提醒，由于公募REITs的特殊性，二级市场价格上涨过高，分红收益将会被稀释，参与二级市场炒作需谨慎。

　　值得注意的是，在集体溢价的背景下也有个别产品面临折价，如包括华夏中国交建高速REIT在内的4只高速公路类REITs和建信中关村产业园等2只产业园类REITs依旧处于“打折”价格。

　　预计更多“首单”问世

　　2024年，REITs发行端按下了“加速键”，多个“首只”产品也接连推出，包括了首批消费REITs、首只水利REIT发行上市和首只农贸市场REIT、首只热能REIT申报获批。此外，复星国际旗下港股上市公司复星旅文宣布启动私有化退市，并计划将其核心资产三亚亚特兰蒂斯在上海证券交易所独立上市，借助REIT模式进行资产证券化。

　　广发成都高投产业园REIT拟任基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，我们期待未来有更多新的资产类型可以上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场的逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围，文旅基础设施、养老、数据中心等领域有望迎来新的突破，随着更多类型资产的入市，REITs市场有望进一步提质扩容，服务实体经济，盘活存量带动增量的能力更加显著。

　　在各类资产中，该作何选择？展望后市，中信建投明阳智能新能源REIT基金经理白若冰更加看好能源类与消费类REITs。他认为，在当今时代，全球能源转型的趋势势不可挡，新能源产业如风电、光伏、核能等发展迅速，能源领域REITs能够为投资者提供参与新能源项目的投资机会，分享新能源产业发展的红利。同时，能源类资产在一定程度上具有抗周期属性，能够在经济波动中保持相对稳定的运营和收益，这有助于降低投资者的风险。

　　此外，消费类REITs同样具有一定的抗周期属性。白若冰认为，虽然整体消费市场可能受到一定的影响，但一些具有品牌优势、运营管理能力强的消费基础设施项目能够通过优化品牌组合、提升服务质量等方式吸引消费者，保持相对稳定的经营业绩。同时，随着消费者的消费观念的转变，消费者对于购物、餐饮、娱乐等消费场所的品质和体验要求越来越高，这将为消费类基础设施的运营和发展提供机遇，进而带动消费基础设施REITs的业绩增长。